Floryda – Palmy, Plaża, Słońce i My

Mieszkania, domy, apartamenty na Florydzie są o ok. 50% tańsze niż przed kryzysem ekonomicznym. Średnia cena sprzedaży domy wyniosła w 2010 roku 112 000 USD, podczas gdy w 2005 roku – 221 000 USD. Obecnie całkowity zwrot z inwestycji uzyskuje się po 5-7 latach. Statystycznie każde zainwestowane 100 000 USD generuje ok. 1 500 USD miesięcznego zysku (“na rękę”) z wynajmu (18% rocznie).

Porównanie inwestycji w zakup mieszkania:

Kwota inwestycji:100 000 USD = 280 000 PLN

Pozyskaniem najemców, pobieraniem płatności, sprzątaniem, itp. zajmują się lokalne wyspecjalizowane agencje. Często są to biura wynajmu (Rental Office) zlokalizawane w tym samym budynku. Mieszkania są wynajmowane przez 12 miesięcy w roku. Płatności przekazywane są co miesiąc na rachunek bankowy właściciela. System prawny Stanów Zjednoczonych zapewnia Państwu pełną przejrzystość i uczciwość przy współpracy z amerykańskimi firmami.

Źródło: http://Floryda.Org

Obecna sytuacja wyjątkowo sprzyja inwestowaniu w nieruchomości na Florydzie. Jak przebiega transakcja? Z jakimi kosztami pobocznymi trzeba się liczyć? Ile kosztuje utrzymanie nieruchomości i ile można zarobić na wynajmie? Postaram się bliżej opisać te zagadnienia.

Decydując się na zakup nieruchomości musimy ustalić, jakim budżetem dysponujemy i w jaką nieruchomość chcemy zainwestować. Polecam albo mieszkanie (condominium), albo dom. Te nieruchomości można obecnie kupić w atrakcyjnej cenie i dość szybko zacząć na nich zarabiać.

1. Szukamy nieruchomości

Niemal wszystkie transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości w USA prowadzone są przez agentów. Obsługa pośrednika jest tu standardem i sprzedający nie chcą osobiście prowadzić negocjacji. Agent zna lokalny rynek i może znaleźć nieruchomość w okazyjnej cenie. Sprawdzi też stan prawny nieruchomości. Nabywca powinien więc określić swoje potrzeby, a agent nieruchomości znajdzie dla niego wymarzoną nieruchomość. Ja współpracuje z moim znajomym agentem, który sam mieszka na zachodniej  Florydzie i świetnie orientuje się w tym rejonie, tj. Tampa Bay Area. On przedstawia nam aktualne oferty dopasowane do naszych oczekiwań. Oferta zawiera adres, oraz dokładny opis nieruchomości wraz ze zdjęciami. Nieruchomość możemy zawsze obejrzeć na mapie Google nie tylko z lotu ptaka, ale też jako zdjęcie z ulicy.

2. Oględziny nieruchomości

Jeśli zdecydujemy się na którąś z nieruchomości, możemy poprosić o wykonanie dodatkowych zdjęć, lub obejrzeć ją osobiście. Wyjazd do USA wymaga uzyskania wizy turystycznej. Przygotowujemy potrzebne do tego dokumenty. Podczas wizyty w USA możemy też obejrzeć inne nieruchomości, które pokaże nam pośrednik. Wybór jest obecnie duży, więc z pewnością na coś się zdecydujemy.

3. Zakup nieruchomości

Finalizację transakcji (ang. closing) organizuje agent nieruchomości. Odbywa się ona u notariusza. Koszty closingu przy zakupie gotówkowym (bez kredytu)  to ok. 1000 USD. Prowizja agenta wliczona jest w cenę, pokrywa ją sprzedający. Płatność dokonywana jest przelewem lub gotówką. Wszelki inne formalności, jak zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania itp. wykona za nas agent nieruchomości.

4. Koszty utrzymania nieruchomości

Zarówno w przypadku mieszkań jak i domów, ponosi się comiesięczne koszty ich utrzymania. Składają się na nie podatek, oraz czynsz. Czynsz to HOA fee (Home’s Owner Association). Opłata ta wynosi od 200$ /mc w zwyż. HOA fee dotyczy głównie mieszkań, ale również domów ulokowanych na niektórych osiedlach. Obejmuje remonty, wywóz śmieci, ochronę, sprzątanie itp. Większość domów nie jest przypisana do żadnego “Association”, wtedy opłaty tej się nie ponosi.

Poza czynszem i podatkiem ponosimy oczywiście opłaty licznikowe, za prąd i wodę. Ogrzewanie właściwie nie jest potrzebne, a jeżeli już to można ustawić klimatyzator na tryb grzania.

5. Wynajem nieruchomości

Nieruchomości możemy wynajmować krótko- lub długo-terminowo. Jeśli decydujemy się na wynajem mieszkania czy domu turystom to możemy pobrać nieco wyższe opłaty. Zależnie od standardu nieruchomości oraz jej położenia, możemy pobierać od 1000 $/mc za 2-pokojowe mieszkanie kilka minut od plaży, do 2000 $/tydzień w mieszkaniu przy plaży.

Jeśli szukamy klienta na wynajem długoterminowy, to umowy podpisuje się zazwyczaj na 1 rok. Stawki są wtedy nieco niższe niż przy wynajmie krótkoterminowym.

Obsługę wynajmu nieruchomości prowadzi za nas na miejscu agent nieruchomości. Zajmuje się szukaniem najemców, przekazaniem kluczy, pobieraniem opłat itp.

Podróż

Wakacje za oceanem są niestety nieco bardziej kosztowne niż wyjazd do bliżej położonych “ciepłych krajów”. Na wyższą cenę wpływa przede wszystkim spory koszt biletu lotniczego. O ile do Włoch, Hiszpanii, czy Egiptu możemy polecieć za 600 zł to do Stanów polecimy (i wrócimy) za min. 2 000 zł. Szczególnie w przypadku 4-osobowej rodzimy koszt biletów jest znaczny i stanowi połowę kosztów jakie na taki wyjazd trzeba ponieść.

Z Polski na Florydę bezpośrednio niestety nie polecimy. Są połączenia przez Niemcy – z Berlina możemy lecieć do Tampa lub Miami.  LOT’em polecimy do Tampa, ale z przesiadką w Chicago. Sam lot za Atlantyk jest dość męczący, a z przesiadką niestety jeszcze bardziej.

Wracając do cen, to obecnie 2 000  zł za bilet to bardzo dobra cena. Tyle kosztuje bilet poza sezonem. W lato lub w okresie świątecznym trzeba liczyć 3 000 zł. wzwyż. Dzieci mają 25% zniżki.

Pobyt

Cena pobytu na Florydzie to oczywiście kwestia wyboru standardu. Od najdroższych:

• 2 osobowy pokój w hotelu Hilton przy samej plaży w Clearwater Beach: ok. 300 $ / dobę
• wynajem mieszkania/apartamentu przy plaży w Clearwater Beach: ok. 1 000 $ / 2 tygodnie
• wynajem mieszkania w Clearwater, 3 km od plaży: ok. 600 $ / 2 tygodnie

Żywność

Większość Amerykanów jada na mieście, więc restauracyjek i fast food’ów jest pod dostatkiem. W Clearwater polecam restaurację Crabby Bill’s przy molo, gdzie zjemy świetne owoce można, ryby, krewetki, ale też i cezar salat z kurczakiem.

Cena dania w restauracji to 7-14 $. Porcje są bardzo duże i dość tłuste. Standardowo z frytkami.

Śniadania i kolacje my przyrządzaliśmy sobie często w domu. Rozczarowaniem jest jak wszędzie poza Polską, chleb. Nie kupimy tu dobrego chleba, nawet w polskim sklepie. Chleb amerykański waży 1/3 tego co Polski. Kosztuje 2,5 dolara.

Drogie są warzywa, Amerykanie rzadko je jedzą. Sery, wędliny, mleko,czy płatki śniadaniowe są w podobnej cenie do polskiej. Kawa w Starbucks kosztuje 3-5 $.

Odzież

Będąc w Stanach koniecznie trzeba skorzystać z dobrodziejstw TjMaxx, czy Marshall’s. To sklepy na zasadzie outletu, gdzie kupimy markowe produkty w bardzo atrakcyjnych cenach. Głównie odzież, ale też dodatki, buty, akcesoria, trochę elektroniki, ręczniki, czy wyposażenie domu. Ceny są bardzo kuszące. Spodnie Tommy Hilfiger po 20$, T-Shirty po 12$. W TjMaxx kupimy ubrania Polo Ralf Laurent, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, Rocawear, Nautica, oraz inne. Dostawy są co kilka dni, a towar który się nie sprzeda, co 3-4 dni ma obniżaną cenę. Dochodzi do tego że firmowe jeansy możemy kupić za 8$. My często zaczynaliśmy dzień od wizyty w TjMaxx . Moja żona wychodziła stamtąd dopiero jak ciuchy nie mieściły się już w koszyku

Elektronika

Jest tańsza niż w Polsce. Kamera HD JVC: 250$, aparat cyfrowy Canon: 150$, laptopy od 200$

Reasumując, wakacje na Florydzie dla 4-osobowej rodziny to:

• bilety: 7 000 zł.
• mieszkanie: 600 $, czyli 1 500 zł
• wyżywienie i inne wydatki: 100$ /dzień, czyli ok. 4 000 zł.
• Razem ok. 12 500 zł.

Tak się akurat złożyło, że byliśmy na Florydzie w czasie gdy w Stanach nadal trwa kryzys. Kryzys rozpoczął się od rynku nieruchomości, który załamał się m.in. przez dużą ilość niespłacanych kredytów zaciągniętych przez Amerykanów na zakup nieruchomości. Następstwa tego stanu widoczne są też w Polsce, ale w znacznie mniejszym stopniu. W Stanach kryzys rzeczywiście przerodził się w recesję, która jest widoczna gołym okiem też na Florydzie.

Co się dzieje? Otóż banki (podobnie jak w PL) wstrzymały przyznawanie kredytów na domy, co oczywiście zahamowało ich sprzedaż. Z drugiej strony kryzys odbił się na całej amerykańskiej gospodarce, co objawia się trudnością w znalezieniu pracy, czy upadkiem części firm.

Kryzys spowodował więc znaczny spadek cen nieruchomości w USA, które teraz dostępne są w bardzo atrakcyjnych cenach. Jadąc przez najlepsze rejony Clearwater widzieliśmy mnóstwo domów na sprzedaż. Ich właściciele wyjechali w poszukiwaniu pracy do innych stanów, lub po prostu przestali spłacać zaciągnięty kredyt i dom został wystawiony na sprzedaż przez bank. Domy są przepiękne, często przy samej plaży, lub na sztucznie stworzonych półwyspach, które dają dostęp do nabrzeża. Dom w Clearwater można kupić już za 80 000 USD! Te położone bliżej plaży, w Clearwater Beach, są oczywiście droższe, kosztują od 200 000 USD, ale cena ta też jest atrakcyjna biorąc pod uwagę super lokalizację, palmy dookoła domu i lato przez cały rok. Możemy mieć za sąsiadów Johna Travolte, czy Hulka Hogana, którzy mają domy w Clearwater. Przy plaży powstało też kilka apartamentowców,  które ciągle ogłaszają możliwość kupna apartamentów po atrakcyjnych cenach.

Na szczęście kryzys nie dotyczy pogody, ani tego że na Florydzie nadal jest pięknie. Dla turystów z Europy ta sytuacja ma więc sporo zalet, gdyż możemy taniej wynajmować lub kupować mieszkania, oraz korzystać z wszystkich dostępnych tu atrakcji.

Jeśli więc planujecie inwestycję, pomyślcie o ciepłym Clearwater, które przywita was przez cały rok piękną pogodą i równie piękna plażą